Última atualização: 05/05/2025
Termos e Condições
da Diligência QuintoAndar
Introdução
Estes Termos e Condições da Diligência QuintoAndar constituem um adendo (o “Adendo”) aos Termos e Condições de Uso das Plataformas e Serviços prestados pelo QuintoAndar (“Termos”) firmado entre você e o GRPQA LTDA (“QuintoAndar”), sociedade de responsabilidade limitada, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas sob o nº 16.788.643/0021-25 e no CRECI sob os números informados aqui, sediado na Av. Getulio Vargas, n. 1245, andares 3, 4, 5, 6, 7, 9 e 10, CEP 30.112-024, Savassi, Belo Horizonte/MG, local onde ocorrem a administração, o estabelecimento e a prestação de serviços do QuintoAndar.
Em complementação ao disposto nos Termos e no Compromisso de Compra e Venda (“CCV”), este Adendo regulamenta a Diligência QuintoAndar, que é desempenhada pelo QuintoAndar com a finalidade de esclarecer às Partes a segurança ou os riscos do negócio. Em caso de conflito entre disposições, prevalecerão as informações constantes no CCV.
Atenção: o QuintoAndar não fornece suporte jurídico. Assim, caso a Parte deseje obter um parecer jurídico sobre cada documento analisado, deverá contratar um advogado, que lhe prestará suporte jurídico adequado, antes de seguir com o negócio.
Antes de utilizar quaisquer dos serviços disponibilizados pelo QuintoAndar, leia atentamente os Termos e este Adendo, que contém informações importantes sobre os seus direitos e obrigações aplicáveis à Diligência QuintoAndar.
Termos e Condições da Diligência QuintoAndar
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Termos e condições de uso
GRPQA LTDA. CRECI-SP J24.344
Definições
Para entender este Adendo com mais facilidade, veja o significado das seguintes expressões:
Diligência QuintoAndar – Realizada com base nas declarações do Vendedor e na consulta a documentos relativos ao Imóvel e ao(s) Vendedor(es) com a finalidade de indicar a segurança ou os eventuais riscos do negócio.
Relatório da Diligência QuintoAndar (ou apenas Relatório) – Relatório emitido pelo Time Especialista do QuintoAndar com apontamentos e orientações, se necessários, após a análise de documentos envolvendo o Imóvel e o(s) Vendedor(es).
Time Especialista do QuintoAndar – Time especializado na análise de documentos pertinentes à operação imobiliária, que tem como objetivo trazer clareza sobre as informações públicas contidas na documentação analisada.
Avaliação da Compra – Avaliação feita a partir dos documentos compartilhados pelo Vendedor e das informações públicas contidas nas certidões e nas consultas realizadas, que, com base em parâmetros estabelecidos em pareceres jurídicos fornecidos por especialistas externos, indicará a segurança ou os eventuais riscos do negócio e será classificada em quatro graus de risco distintos, quais sejam: sem apontamentos, risco baixo, risco moderado e risco alto.
Apontamentos Objetivos – São os apontamentos que: (i) Impeçam legalmente a lavratura de Escritura Pública ou seu registro no Cartório de Registro de Imóveis; (ii) Revelem questionamentos diretos a propriedade do Imóvel; (iii) Indiquem algum dos seguintes passivos em potencial: (a) débito(s) tributário(s) inscrito(s) em dívida ativa, independentemente do valor; (b) Ações ou débitos trabalhistas, independentemente do valor; (c) débito(s) de qualquer natureza que representem, individualmente ou em conjunto, 10% do Preço ou mais. Porém, havendo acordo prévio no CCV para superação do apontamento, ele não será considerado Apontamento Objetivo.
Outros Apontamentos – São os apontamentos que podem indicar outros riscos do negócio, que embora não constituam Apontamentos Objetivos, serão levantados na Avaliação da Compra.
Sem apontamentos – Caracteriza-se pela ausência de apontamentos, visto que não foram identificadas dívidas, débitos vinculados ao imóvel e/ou às Partes, bem como processos judiciais ou administrativos que possam afetar a negociação e as Partes envolvidas na transação.
Grau de Risco Baixo – Caracteriza-se pelo apontamento ou conjunto de apontamentos em que a possibilidade do negócio ser questionado é aparentemente remota, visto que não foram identificadas dívidas volumosas, débitos relacionados ao imóvel ou qualquer indício de ato nulo ou fraudulento na matrícula. Em resumo, a Avaliação da Compra indicou que a transação seria segura por inexistirem Apontamentos Objetivos ou, caso existam, por estes estarem superados ou mitigados.
Grau de Risco Moderado – Caracteriza-se pelo apontamento ou conjunto de apontamentos em que há potencial para eventual questionamento do negócio, embora a probabilidade da perda da propriedade não aparente ser iminente. Ou seja, há apontamentos objetivos, mas estes podem ser superados ou mitigados pelas Partes.
Grau de Risco Alto – Caracteriza-se pelo apontamento ou conjunto de apontamentos envolvendo o imóvel ou o Vendedor, cujo valor equivale a uma fração considerável do valor do imóvel e há maior probabilidade de ameaça ao pleno exercício da posse ou da propriedade pelo adquirente. Em resumo, foram identificadas pendências ou irregularidades que poderão ensejar no questionamento da legalidade da compra e venda. Existem apontamentos objetivos e estes são mais difíceis de serem superados ou mitigados.
Escopo dos serviços
3.1 Da Diligência QuintoAndar
A Diligência QuintoAndar é uma etapa do processo de compra e venda no qual são analisados os principais documentos e certidões envolvendo o imóvel e o(s) Vendedor(es) atual(is). A Diligência limita-se às certidões e documentos fornecidos e, neste sentido, consultados. O QuintoAndar realiza esta etapa com a finalidade de garantir às Partes maior clareza sobre o negócio - em especial no que tange à sua segurança e/ou aos eventuais riscos envolvidos - e possibilitar, assim, que as partes decidam seguir com a operação imobiliária de maneira consciente, consultando o relatório da Diligência QuintoAndar, emitido pelo Time Especialista do QuintoAndar, e uma opinião jurídica externa, caso entendam necessário.
Para o desempenho dos serviços descritos neste Adendo, o QuintoAndar utiliza quaisquer dados oficiais disponibilizados em acervos de consulta pública, bem como aqueles espontaneamente fornecidos pelos vendedores e compradores, que serão tratados conforme as previsões legais aplicáveis e o disposto na Política de Privacidade do QuintoAndar.
3.2 Do escopo documental da Diligência QuintoAndar
Conjunto documental – A Diligência QuintoAndar é composta por documentos e informações relativos (i) ao imóvel, e (ii) à(s) Pessoa(a) Vendedora(s), seja(m) física(s) ou jurídica(s).
Pagamento de taxas – Alguns documentos consultados requerem o pagamento de uma taxa estabelecida pelo órgão emissor, valor que será custeado pelo Vendedor. Caso o prazo de validade dos documentos expire durante o processo de compra e venda, o Vendedor deverá arcar com os custos para sua reemissão.
Proprietários anteriores – A Diligência Quinto Andar não contempla a análise do proprietários anteriores do imóvel, ressalvadas as seguintes situações, nas quais a referida análise será necessariamente realizada: (i) imóvel transacionado no último ano - ou seja, quando o Vendedor adquiriu o imóvel em menos de 12 (doze) meses e já o está vendendo; e/ou (ii) imóvel que tenha sido transacionado entre pessoas que possuam grau de parentesco nos últimos 4 (quatro) anos.
Cônjuges e Usufrutuários – A Diligência Quinto Andar não contempla a análise dos cônjuges anuentes da(s) pessoa(s) vendedora(s) e/ou usufrutuário(s) do Imóvel, ficando sob responsabilidade da(s) pessoa(s) Vendedora(s) a emissão de eventuais documentos e sua análise.
O escopo da Diligência QuintoAndar não poderá ser alterado por solicitação de qualquer uma das partes, sendo facultado ao eventual interessado a realização de diligência imobiliária por conta própria.
3.3 Do Relatório de Diligência QuintoAndar
Estrutura do Relatório – O relatório da Diligência QuintoAndar será composto por: (i) Avaliação da Compra; (ii) Resumo dos apontamentos relevantes; (iii) Informações para as partes sobre como superar ou mitigar os apontamentos identificados, caso assim o queiram; (iv) Visão geral, com informações relevantes sobre o Imóvel e a(s) pessoa(s) Vendedora(s); (v) Apontamentos, com o detalhamento de tudo que foi identificado na Diligência QuintoAndar; e (vi) Rol de documentos e consultas analisadas. As informações públicas obtidas através das certidões e consultas realizadas são disponibilizadas para as partes em sua integralidade.
Indicação da segurança e eventual risco do negócio – A Avaliação da Compra é feita baseada em critérios objetivos, a partir dos documentos compartilhados pelo Vendedor e das informações públicas contidas nas certidões e nas consultas realizadas, e indicará, a análise de segurança e risco do negócio feita pelo QuintoAndar, conforme a seguinte classificação: “Sem Apontamentos”, “Risco Baixo”, “Risco Moderado” e “Risco Alto”. Para a definição de cada risco, foram utilizados os critérios indicados no item Definições deste Adendo, que visa subsidiar a decisão das Partes em relação ao prosseguimento do negócio ao trazer maior visibilidade quanto à possibilidade de uma transação ser questionada ou anulada por questões relacionadas ao imóvel e às pessoas físicas (notadamente o Vendedor) e jurídicas envolvidas no negócio.
3.4 Das informações e esclarecimentos adicionais
Após a finalização da Diligência QuintoAndar, o Relatório será enviado ao Vendedor, que poderá checar as informações ali apresentadas e, no prazo informado no CCV, fazer comentários a respeito dessas. Após, o Relatório da Diligência QuintoAndar será enviado ao Comprador, que terá o prazo informado no CCV para análise. Caso julgue necessário, o Comprador poderá solicitar esclarecimentos adicionais ao Vendedor, que se obriga, em regime de melhores esforços, a mitigar e/ou resolver os apontamentos no prazo informado no CCV.
A forma de mitigação e resolução dos apontamentos se dá através da apresentação de informações e documentos que tragam segurança ao negócio. Para fins exemplificativos, o Vendedor poderá demonstrar a superação dos riscos financeiros ao Comprador por meio da apresentação de: (i) prova de propriedade de outros bens imóveis com valor superior ao total dos débitos identificados, que estejam sem ônus, com a respectiva entrega de certidão de matrícula atualizada do Imóvel; (ii) declaração de Imposto de Renda dos últimos 03 (três) anos que atestem a existência de patrimônio em valor superior ao total dos débitos identificados; ou (iii) demonstrar, por outros meios, possuir incontestável capacidade de suportar possíveis execuções, constrições, obrigações e/ou cobranças que possam gerar diminuição patrimonial.
3.5. Do aceite tácito no relatório “Sem Apontamentos” ou “Risco Baixo”
Nas Diligências que resultarem na Avaliação da Compra como “Risco Baixo” ou “Sem Apontamentos”, será reconhecido o aceite tácito do Comprador imediatamente após o envio do Relatório da Diligência QuintoAndar para as Partes, seguindo o processo de compra e venda para a próxima etapa automaticamente.
Em paralelo, o Comprador poderá solicitar esclarecimentos ao Vendedor quanto ao(s) apontamento(s) encontrado(s) na Diligência classificada como “Risco Baixo”, desde que respeitando as condições previstas no CCV.
Os prazos para que as Partes consigam sanar as suas dúvidas, enviar documentos e obter os esclarecimentos sobre eventuais apontamentos encontrados na Diligência classificada como “Risco Baixo” serão os mesmos praticados para casos de Risco Moderado e Alto, porém, ocorrerão simultaneamente com as próximas etapas da negociação e não poderão motivar o término do Compromisso de Compra e Venda sem penalidades.
Casos classificados como “Sem Apontamentos” ou “Risco Baixo” não são aptos a fundamentar a denúncia motivada do Contrato.
3.6. Do Grau de Risco Alto com impossibilidade de superação ou mitigação
Refere-se ao apontamento ou conjunto de apontamentos envolvendo o imóvel e/ou a(s) pessoa(s) Vendedora(s), que representem uma fração considerável do valor do imóvel e há, já neste momento, fortes indícios de que o pleno exercício da posse ou da propriedade do imóvel será contestado. Em outras palavras, são encontradas pendências ou irregularidades que indicam que o imóvel está em iminência de ser atingido ou há irregularidades que não podem ser resolvidas pelo Vendedor em tempo razoável para a conclusão do processo de compra e venda.
Nestes casos, o QuintoAndar considera que os apontamentos identificados configuram alto risco para a conclusão da venda e, por este motivo, reserva-se o direito de se retirar da intermediação, restituindo ao Comprador os valores já pagos.
No entanto, as Partes poderão seguir com a negociação caso assim desejem, serão integralmente responsáveis por todo e qualquer risco assumido, bem como pelos eventuais prejuízos decorrentes. Ao optarem por seguir com a transação, a corretagem será integralmente devida ao QuintoAndar.
Ausência de Garantias
O Usuário declara estar ciente de que o QuintoAndar indica o risco do negócio com base única e exclusivamente nos documentos consultados, conforme o Glossário QuintoAndar, bem como nos parâmetros estabelecidos em pareceres jurídicos fornecidos por especialistas externos, não se responsabilizando acerca de possíveis riscos que não tenham sido informados pelo Vendedor e/ou descritos nos documentos analisados. Os documentos apresentados pelo Vendedor como forma de superação e/ou mitigação dos apontamentos identificados podem possuir capacidade de evidenciar a saúde financeira do Vendedor para responder pelas obrigações ou pendências identificadas ou a atenuação do risco do negócio, ficando o Usuário ciente de que inexistem garantias de ausência de risco na transação.
Aceitação
O Usuário declara estar ciente e de acordo com todos os itens mencionados neste Adendo ao criar a sua conta QuintoAndar, utilizar o serviço de compra e venda e formalizar o CCV.
Disposições gerais
Qualquer condição deste Adendo que, por qualquer razão, venha a ser reputada nula ou ineficaz por qualquer juízo ou tribunal, não afetará a validade das demais disposições do Adendo, as quais permanecerão plenamente válidas e vinculantes, gerando efeitos em sua máxima extensão. O Adendo é regido pelas leis vigentes na República Federativa do Brasil. Para todos os assuntos referentes à interpretação, ao cumprimento ou qualquer outro questionamento relacionado a este Adendo, as Partes concordam em se submeter ao Foro da Comarca de Belo Horizonte/MG, com exceção de reclamações apresentadas por Usuários que se enquadrem legalmente como consumidores, que poderão submeter tais reclamações ao foro de seu domicílio.
